Wenn das Elternhaus zur Zahl wird
Als Maria den Brief vom Finanzamt öffnet, erkennt sie sofort die Adresse: das Elternhaus, in dem sie aufgewachsen ist. Jetzt steht es in Zahlen da – Verkehrswert, Freibetrag, Steuerklasse. Bis vor Kurzem war das Haus Erinnerung, Geborgenheit, vielleicht ein Stück Vergangenheit. Nun ist es ein Vermögenswert – und mit einem Mal wird klar, dass Erben auch Verantwortung bedeutet. Was Maria erlebt, ist kein Einzelfall. Jedes Jahr werden in Deutschland hohe Werte vererbt – und immer öfter geht es dabei um Immobilien. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden im Jahr 2023 Vermögen von insgesamt rund 121,5 Milliarden Euro übertragen. Darauf entfiel eine Erbschaftsteuer von etwa 7,7 Milliarden Euro (destatis.de).
Diese Zahlen zeigen:
Erben ist längst keine reine Familiensache mehr – es ist eine finanzielle Entscheidung mit Gewicht. Wer die Mechanismen hinter Freibeträgen, Bewertungen und Steuerklassen versteht, behält Kontrolle – und kann rechtzeitig handeln.
Wie die Erbschaftssteuer auf Immobilien entsteht
Damit aus Zahlen keine Überraschung wird, hilft es, zu verstehen, wie die Steuer zustande kommt. Sie folgt festen Regeln, die sich nachvollziehen lassen. Sobald eine Immobilie vererbt wird, prüft das Finanzamt, welchen Wert sie hat und in welcher Beziehung der oder die Erbende zur verstorbenen Person steht. Aus diesen beiden Faktoren – Wert und Verwandtschaftsgrad – berechnet sich die Steuer.
Das passiert in drei Schritten:
1. Der Verkehrswert wird ermittelt. Das Finanzamt legt den sogenannten Verkehrswert fest – also den geschätzten Marktwert der Immobilie. Er basiert auf Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Vergleichswerten ähnlicher Objekte. Je nach Region kann dieser Wert stark schwanken – vor allem bei älteren oder ländlich gelegenen Häusern.
2. Die Steuerklasse wird bestimmt. Sie richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad:
- Steuerklasse I: Ehepartner:innen, Kinder
- Steuerklasse II: Enkelkinder, Eltern bei bestimmten Erbfällen
- Steuerklasse III: Geschwister, Freunde, nicht verwandte Personen
3. Die Freibeträge werden abgezogen. Erst wenn der Wert der Immobilie über dem Freibetrag liegt, fällt Erbschaftssteuer an. Liegt er darunter, bleibt das Erbe steuerfrei. Wie hoch diese Grenze ist, hängt von der Steuerklasse ab – mehr dazu im nächsten Abschnitt.
Die Steuer entsteht also nicht willkürlich, sondern folgt klaren, nachvollziehbaren Regeln. Und doch ist jede Erbschaft anders: Eine Immobilie in zentraler Lage kann höher bewertet werden als erwartet, während ein älteres Haus auf dem Land oft unter dem Freibetrag bleibt.
Darum lohnt es sich, frühzeitig zu prüfen, welche Werte das Finanzamt ansetzt – und ob sie realistisch sind.
Freibeträge verstehen –
und nutzen
Wenn jemand eine Immobilie erbt, stellt sich schnell die Frage: Wie viel bleibt nach Steuern wirklich übrig? Hier kommen die Freibeträge ins Spiel – sie legen fest, bis zu welchem Betrag Sie nichts an den Staat zahlen müssen.
Wie hoch dieser Freibetrag ist, hängt davon ab, wie eng Sie mit der verstorbenen Person verwandt sind.
Laut Finanzverwaltung NRW (Stand 2025) gelten aktuell folgende Freibeträge:
- Ehepartner:innen: 500.000 €
- Kinder (einschl. Stief- und Adoptivkinder): 400.000 €
- Enkelkinder: 200.000 € (unter bestimmten Voraussetzungen)
- Eltern/Großeltern (bei Erbschaft): 100.000 €
- Übrige Erb:innen (z. B. Geschwister, Lebensgefährt:innen ohne Ehevertrag, Freund:innen): 20.000 €
Quelle: finanzamt.nrw.de
Wichtig: Nur der Teil, der den Freibetrag übersteigt, ist steuerpflichtig. Steuerfrei bleibt also alles darunter. Frühzeitige Planung kann helfen, durch Schenkung oder Wohnrechte schon zu Lebzeiten Spielräume zu schaffen.
Doch damit die Freibeträge wirken können, muss der Wert der Immobilie realistisch sein. In manchen Fällen wird der steuerliche Wert zusätzlich gesenkt – etwa durch ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht, das dem Erben oder Angehörigen weiterhin die Nutzung sichert.
Immobilienbewertung
bei Erbschaft – warum sie entscheidend ist
Freibeträge helfen nur, wenn klar ist, wie viel die Immobilie tatsächlich wert ist.
Denn für das Finanzamt zählt am Ende eine Zahl – der sogenannte Verkehrswert. Er bildet die Grundlage für die Erbschaftssteuer und entscheidet darüber, ob Sie Steuern zahlen müssen oder nicht.
Was viele überrascht: Das Finanzamt berechnet diesen Wert nach pauschalen Modellen. Zustand, Sanierungen oder die Lage im Viertel fließen nur eingeschränkt ein. Gerade bei älteren Häusern oder Objekten auf dem Land führt das oft zu einem zu hohen Ansatz – und damit zu einer Steuer, die vermeidbar wäre.
Hier liegt der wahre Mehrwert einer unabhängigen Bewertung:
Sie schafft Transparenz statt Schätzung.
Ein realistischer Verkehrswert ermöglicht,
eine faire Steuergrundlage zu schaffen,
Einspruch gegen fehlerhafte Bescheide einzulegen,
und die Basis für spätere Entscheidungen zu legen –
ob Verkauf, Eigennutzung oder Schenkung.
Für viele Erb:innen ist das ein Aha-Moment: Wenn der Wert klar ist, lassen sich Gespräche mit Familie, Bank und Finanzamt endlich sachlich führen. Das bringt Ruhe in eine Situation, die sonst leicht überfordert.
Wir zeigen Ihnen verständlich, welche Werte das Finanzamt ansetzt – und wann sich eine eigene Bewertung wirklich lohnt.
Steuerfrei erben – wann das möglich ist
Nicht jede geerbte Immobilie muss versteuert werden. In vielen Fällen können Ehepartner:innen und Kinder das Haus sogar komplett steuerfrei übernehmen – wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Am häufigsten gilt das für Ehepartner:innen und Kinder, die nach dem Erbfall selbst in das Haus einziehen oder bereits dort wohnen. Wer die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst nutzt, zahlt in der Regel keine Erbschaftssteuer – auch wenn der Verkehrswert über dem Freibetrag liegt. Bei Kindern gilt eine zusätzliche Grenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche, die steuerfrei bleiben. Alles darüber hinaus wird anteilig versteuert.
Frühzeitige Planung kann helfen, steuerliche Vorteile zu nutzen – etwa durch Schenkung oder Nießbrauch schon zu Lebzeiten.
Beispiel: Wie eine rechtzeitige Bewertung Geld spart
Maria, die wir am Anfang des Artikels kennengelernt haben, stand genau an diesem Punkt. Nach dem ersten Schreck über den Steuerbescheid beschloss sie, den Wert des Elternhauses durch einen Sachverständigen prüfen zu lassen – nicht aus Misstrauen, sondern um Klarheit zu gewinnen.
Das Ergebnis: Der Verkehrswert war fast 100.000 € zu hoch angesetzt. Mit dem Gutachten in der Hand beantragte Maria eine Korrektur beim Finanzamt – und zahlte am Ende mehrere tausend Euro weniger Erbschaftssteuer.
Für sie war das mehr als nur eine finanzielle Erleichterung. „Ich habe endlich verstanden, wie das alles zusammenhängt“, sagte sie später. Aus Zahlen wurde wieder etwas Greifbares – und aus Unsicherheit wurde Ruhe.
Erbschaft, Erbengemeinschaft oder Verkauf – wie es weitergehen kann
Marias Geschichte zeigt: Wenn Klarheit über Werte entsteht, öffnen sich neue Möglichkeiten. Manche entscheiden sich, das geerbte Haus zu behalten und selbst einzuziehen. Andere teilen das Erbe mit Geschwistern oder verkaufen gemeinsam.
Welche Lösung passt, hängt von der familiären Situation, den Finanzen und den eigenen Plänen ab. Wichtig ist nur: Entscheidungen sollten auf verlässlichen Zahlen und ruhigen Gesprächen beruhen – genau dabei unterstützen wir Sie.
Am Ende geht es nicht nur um Zahlen, Gesetze oder Formulare – sondern um Sicherheit, Verantwortung und das gute Gefühl, den richtigen Weg zu gehen. Beherzt und mit genügend Vorlauf Klarheit schafft, schützt nicht nur das eigene Vermögen, sondern bewahrt auch den Familienfrieden. Mit Erfahrung, Ruhe und ehrlicher Beratung begleiten wir Menschen genau dabei – damit aus Unsicherheit Vertrauen wird.
Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben und nicht sicher sind, wie Sie vorgehen sollen: Ein unverbindliches Gespräch reicht oft, um die Situation zu ordnen, Möglichkeiten zu erkennen und den nächsten Schritt klar zu sehen.
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine steuerliche Beratung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine:n Steuerberater:in oder Fachanwalt für Erbrecht.
